È possibile abbattere il rischio di perdere la provvigione faticosamente maturata?
Ebbene sì. La soluzione a questo problema esiste e si chiama, nella maggior parte dei casi, “contratto preliminare di compravendita”.
La canonica stretta di mano e la rassicurazione che l’affare verrà concluso non sono sufficienti ad assicurare il successo della trattativa: una volta raggiunto l’accordo per il trasferimento dell’immobile, il primo passo da compiere è la predisposizione di un contratto preliminare.
Con tale strumento si ottiene, ad un tempo, sia la garanzia dei diritti delle parti, sia la tutela della provvigione maturata dal mediatore immobiliare.
Perché non sempre l’accettazione della proposta è sufficiente a garantire il diritto del mediatore alla provvigione?
L’accettazione della proposta d’acquisto da parte venditore è attività di per se idonea a far maturare il diritto alla provvigione.
I problemi potrebbero sorgere, ad esempio, in caso di “ripensamento”, vale dire qualora l’impegno preso dalle parti, in sede di accettazione della proposta, non dovesse essere seguito dalla stipula del contratto preliminare o del contratto definitivo.
Purtroppo, nel caso di ripensamento delle parti, l’attività dell’agente, conclusa con la fase dell’accettazione della proposta, non viene percepita come “lavoro da remunerare”: da qui la lunga trafila per il recupero della mediazione, prima stragiudiziale ed infruttifera e poi giudiziale e lunga.
È spesso difficile, infatti, far riconoscere al cliente che il pagamento della mediazione è un diritto effettivo e già acquisito dal mediatore al momento dell’accettazione della proposta d’acquisto, soprattutto quando all’accettazione segue il ripensamento di una delle parti.
Perché il contratto preliminare vi può aiutare a recuperare più semplicemente la provvigione?
Con il contratto preliminare di compravendita venditore e compratore si obbligano, l’uno verso l’altro, a concludere il c.d. contratto definitivo, stabilendone modalità e termini. Attraverso il preliminare, in altre parole, si crea un vincolo giuridico tra le parti, grazie al quale venditore e compratore non potranno in alcun modo disconoscere l’intervento del mediatore e, dunque, il suo diritto alla provvigione.
Nel caso di sottoscrizione del preliminare risulteranno irrilevanti ed insignificanti, per l’agente immobiliare, tutte le vicende sussistenti tra acquirente e venditore, anche in tema di ripensamento di una delle due rispetto alla stipula del definitivo.
Questo per due ordini di motivi:
- a) Le parti in virtù della sottoscrizione del preliminare percepiranno la nascita del vincolo giuridico, ritenendo tangibile il lavoro dell’agente immobiliare e giustamente da remunerare;
- b) Se, poi, per ottenere il riconoscimento delle vostre provvigioni doveste rivolgervi ad un giudice, senza dubbio un contratto preliminare di compravendita costituisce un titolo più incisivo sul piano della prova rispetto alla proposta d’acquisto accettata (che peraltro, secondo la più recente giurisprudenza, è ad esso equiparata solo in presenza di rigorosi requisiti).
Perché all’agente immobiliare è utile la trascrizione del preliminare?
Per blindare ulteriormente il vostro lavoro di mediazione (oltre che per tutelare le parti stesse), potreste poi suggerire ai vostri clienti di trascrivere il contratto preliminare di compravendita: allontanerete, così, il rischio di essere estromessi dall’affare sul più bello. L’occasione, si sa, fa l’uomo ladro…
Eliminerete, per tale via, il rischio che nel tempo intercorrente tra il contratto preliminare ed il contratto definitivo, l’immobile possa essere oggetto di trattative “autonome”; ovvero il pericolo che le parti messe in contatto facciano intervenire dei “prestanomi” (un caso classico di frode nei confronti del mediatore, come noto, si verifica in presenza della sostituzione ingannevole di una parte o delle parti intermediate con un contraente finto, nel tentativo di dimostrare che non si sono avvantaggiati dell’opera del mediatore).
In conclusione
Quanto detto sinora non significa che se non doveste suggerire di stipulare un contratto preliminare sarete frodati o non avrete possibilità di essere pagati.
Il diritto alla provvigione matura al momento dell’accettazione della proposta da parte del venditore e basterà, per vederlo riconosciuto, dimostrare la messa in relazione delle parti per la conclusione del medesimo affare.
Munirsi del contratto preliminare di compravendita, tuttavia, equivale a semplificare la vita dell’agente immobiliare ed a fornire una maggior tutela ai vostri clienti.
Avvocato immobiliare
per
Libero pensiero immobiliare
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