“Pensare ad un nuovo mercato. Non si tornerà alle 800.000 mila compravendite anno, ma 500/600 mila ma con un’ottica completamente diversa. E’ cambiata l’abitudine a pensare l’immobiliare sia come investimento che come bene primario” – Dott. Gianluigi Chiaro (Nomisma)
Queste sono state le parole che mi sono rimaste particolarmente in mente ad convention del Gruppo Immobiliare San Pietro (importante network immobiliare che opera nel bolognese) a cui sono stato invitato dove relazionava il dott. Chiaro di Nomisma. Ringrazio Roberto il Gruppo Immobiliare San Pietro ed il Dott. Chiaro di Nomisma per avermi autorizzato alla condivisione di queste informazioni (al netto di quelle sensibili e strategiche).
[Video della relazione a fondo articolo]
La prima buona notizia è che i segnali di ripresa del comparti immobiliare seppur lenti ci sono. Ma ai livelli pre-crisi non si tornerà prima del 2020.
Dalle interviste effettuate su 700 famiglie “Che intenzioni di acquisto avete entro i prossimi 12 mesi?” risulta che la domanda è buona ma un po’ affievolita rispetto al 2015 e la motivazione risiede soprattutto nell’accesso al credito.
Le banche stanno continuando ad erogare, ma hanno spesso problemi di bilancio proprio legati a sofferenze sull’immobiliare che non permettono molta elasticità.
A questo si sommano il calo dei redditi delle famiglie che incidono ulteriormente sulle difficoltà di accesso al credito.
Nonostante questi problemi “strutturali”, la domanda di mutuo è in aumento. I segnali positivi ci sono ma è necessario riposizionarsi sul mercato. L’agenzia immobiliare dovrà ricoprire un nuovo ruolo sia perché sono stati stravolti i paradigmi del mercato, sia perché i compratori oggi sono sempre più esigenti e preparati e “vendere” qualcosa diventa sempre più complesso.
Anche in uno scenario di questo tipo, le previsioni sulle compravendite dicono che aumenteranno, ma i prezzi resteranno ancora stabili o caleranno. Qual segnale positivo sui prezzi è previsto per il 2018, ma sarà assorbito dall’inflazione. Tuttavia è impensabile tornare alle 800.000 transazioni residenziali.
E’ impensabile tornare alle 800.000 transazioni residenziali.
Un altro dato importante è l’inversione della domanda verso l’acquisto di caso contro la locazione. Tendenza già marcata in città come Milano, Roma e Venezia. Perché, se è vero che i canoni di affitto sono calati, i prezzi delle case sono calati di più. Quindi una famiglia preferisce “provare” ad acquistare ove non trovi ostacoli nell’accesso al credito. In alcuni casi si prova il rent-to-buy come formula, ma con poco o scarso successo.
I tempi medi sia di locazione che di acquisto si sono ridotti, segno di maggiore liquidità sul mercato. Diminuisce anche lo sconto sul prezzo di acquisto, ma è da registrare anche un calo dei rendimenti sul mattone che incidono sulle scelte d’investimento. Quale potrebbe essere il ruolo dell’agenzia immobiliare del futuro?
Quale potrebbe essere il ruolo dell’agenzia immobiliare del futuro?
Tutto ciò che è stato costruito prima della legge 1971/1080 è ogni giorno sempre più fuori mercato. Riqualificare questo patrimonio immobiliare è un processo molto lento che non può essere demandato al singolo proprietario immobiliare. Quindi è fondamentale creare la domanda per portare ad una riqualificazione energetica e reimmettere sul mercato questo patrimonio.
Un altro grande supporto, è la gestione delle NPL (Non Performing Loans) dialogando con le banche a livello territoriale. Il lavoro dell’agente immobiliare, e dell’intermediazione in generale, potrebbe acquistare sempre più una funzione sociale per aiutare il comparto e l’Italia ad uscire dalla crisi.
Non dimentichiamo che l’immobiliare incideva per circa il 20% nella fase pre crisi e oggi si attesta tra il10% e il 15% del PIL nazionale!
Il lavoro dell’agente immobiliare è sempre più una funzione sociale
Fonti:
Gruppo Immobiliare San Pietro
Osservatorio Immobiliare Nomisma
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