Come cerca casa il popolo 2.0?
Indubbiamente, oggi, la ricerca immobiliare ha come tappa obbligata il web. Oggi abbiamo tutti meno tempo e quel poco tempo libero che ci rimane vogliamo ottimizzarlo per goderne al meglio. Anche quando cerchiamo casa. Così, se prima il cliente doveva recarsi fisicamente dall’agenzia di fiducia a controllare le proposte in vendita o in affitto, adesso non lo fa più, perché basta un click su Google per avere a disposizione una quantità inimmaginabile di dati. Lo dimostra questo grafico:
Se prima gli utenti cercavano sul web il termine di ricerca “agenzia immobiliare”, nel 2009 il trend di ricerca si è totalmente invertito a favore di “casa in vendita”.
In Italia, i portali di annunci immobiliari raggiungono dati di traffico da capo giro. In una situazione simile è normale che i portali abbiano un potere contrattuale enorme nei confronti delle agenzie immobiliari, perché sono ormai diventati strumenti di vendita indispensabili per le agenzie.
Nel nostro Paese, in particolare, i portali di annunci immobiliari richiedono prezzi di abbonamento sempre più alti alle agenzie, ma lasciano pubblicare gratuitamente le inserzioni al privato.
Ma come funzionano i portali di annunci in Italia?
Il modello dei portali italiani prevede in genere la doppia pubblicazione da parte di professionisti e privati. Di solito, come dicevamo prima, questi ultimi pubblicano, mentre il professionista paga un abbonamento mensile o annuale.
Esistono, poi, nel panorama italiano, diversi operatori orizzontali, ovvero portali non specializzati, che contengono un gran numero di inserzioni di diverso tipo (lavoro, auto, immobili, …). Da qualche anno, inoltre, cominciano a proliferare siti riservati alla vendita tra privati, dove gli agenti immobiliari non sono ammessi, come Homepal o Gromia. Precisiamo che in Italia, il tasso di disintermediazione nel mercato immobiliare si aggira intorno al 50%.
Questa, dunque, la situazione italiana. Quanto essa sia rosea o, al contrario, buia per i professionisti dell’intermediazione immobiliare è difficile da dire, se non si effettuano paragoni con quello che avviene fuori dagli italici confini.
Come funzionano i portali all’estero?
Siamo sicuri che anche all’estero funzioni così? Vediamolo insieme…
In Paesi europei sviluppati come Francia e Gran Bretagna il mercato dei portali è più regolamentato che in Italia.
Partiamo dall’Europa, per poi allargarci al resto del mondo. In Paesi europei sviluppati come Francia e Gran Bretagna il mercato dei portali è più regolamentato che in Italia. Nel Regno Unito, per esempio, le inserzioni da parte dei privati sono vietate e i principali operatori nazionali (Zoopla, Rightmove e Onthemarket) accettano solo inserzioni di professionisti. Stessa cosa accade in Francia, con Seloger.com e Bienici. Il caso dell’inglese Onthemarket, in particolare, merita di essere approfondito. OnTheMarket.com, nato nel febbraio 2015, è il primo portale inglese controllato direttamente da agenti immobiliari. L’obiettivo di OnTheMarket è creare un nuovo portale immobiliare che possa garantire agli agenti immobiliari un canale terzo rispetto ai due operatori leader di mercato, Rightmove e Zoopla. Forti della loro posizione di duopolio, Rightmove e Zoopla hanno incrementato i costi degli abbonamenti fino ad arrivare a, rispettivamente, 637GBP e 311GPB mensili per agenzia (rispettivamente €10.218 e €4.989 all’anno). La strategia di Onthemarket.com è quella di unire le forze degli agenti anglosassoni per perseguire un obiettivo comune: visibilità web del proprio portafoglio immobiliare, con regole e prezzi chiari e trasparenti per tutti.
L’esperimento OnTheMarket ha avuto successo tramite la strategia one other portal: in sostanza si propone agli aderenti di listare i propri annunci, oltre che su OTM, al più su uno soltanto dei due portali commerciali competitor, Zoopla o Rightmove.
Risultato:
- Zoopla, secondo operatore di mercato, quotato al London Stock Exchange, ha subito un calo del 20% delle iscrizioni nel corso del 2015.
- OnTheMarket ha già raccolto 9 mln di £ (12 mln di €) in finanziamenti e contratti di abbonamento per più di 10 mln di £ (13,4 mln €), coinvolgendo circa 4.600 agenzie immobiliari.
Passiamo quindi agli Stati Uniti, un Paese da sempre all’avanguardia su ogni cosa, soprattutto sul fronte web. Negli USA, i portali sono free listing, ovvero gratuiti, per i real estate broker, ovvero gli agenti immobiliari. Negli Stati Uniti esistono 3 operatori principali: Realtor.com, portale gestito dalla NAR, l’associazione di categoria degli agenti americani, Zillow e Trulia (la cui proprietà è stata accorpata nel 2014). Esistono delle differenze tra il portale proprietario della NAR e i due portali privati: sul primo è vietata la pubblicazione di annunci da parte dei privati, il 90% degli annunci viene aggiornato ogni 15 minuti, lo stato dell’immobile è aggiornato in tempo reale e viene offerto uno storico delle vendite. Di contro, i due portali privati, includendo anche annunci di non professionisti si caratterizzano per l’inaccuratezza delle informazioni riportate (lentezza nell’inserimento e nella rimozione dell’annuncio, lentezza nell’aggiornamento, annunci duplicati, dati mancanti…). È facile intuire come realtors.com sia l’operatore preferito dagli utenti, perché più affidabile. Un esempio di strategia vincente attuata dall’associazione di categoria.
In Australia, il primo operatore è realestate.com.au, controllato dal colosso REA Group, proprietario, fino a qualche mese fa, dell’italiano Casa.it. Si tratta di un operatore privato che ha aumentato costantemente negli anni i prezzi degli abbonamenti degli agenti australiani, i quali, stanchi di pagare abbonamenti sempre più esosi e vedere erosa buona parte della propria marginalità, hanno creato nel 2014 Squiiz, il primo portale australiano controllato direttamente dagli agenti.
Conclusioni
Quello che emerge da questo viaggio virtuale tra portali immobiliari nostrani e stranieri è che pressoché ovunque gli agenti immobiliari risultano più organizzati che in Italia nei confronti del web. All’estero gli agenti sfruttano in maniera attiva il web, a sostegno del proprio business, anziché subirlo passivamente come minaccia di disintermediazione, come succede in Italia. Insomma,
mentre in Italia proliferano le startup che vogliono pensionare gli agenti, già azzoppati dai portali, fuori gli agenti immobiliari sono più lungimiranti e sono proprietari, direttamente o tramite le proprie associazioni di rappresentanza, di (almeno) un portale verticale.
E, come dimostrano i succitati esempi, il pubblico (almeno quello straniero) sembra apprezzare i contenuti di qualità certificati dai professionisti, a riprova che è il contenuto, e non il contenitore, a fare la differenza. Una soluzione win-win, per i professionisti e per gli utenti che cercano casa online.
è il contenuto, e non il contenitore, a fare la differenza
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